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domingo, abril 14, 2013 

Años promedio para adquirir una vivienda

En anteriores entradas hemos visto la evolución de los precios de las casas y los hemos comparado con el precio de alquiler. Quedaba compararlos con el salario medio, pero ese dato no es sencillo de encontrar (y menos de interpretar)

Finalmente he tomado los datos del INE de costes laborales y como no cubrían todo el periodo los he tenido que fusionar con la media del rendimiento del trabajo de las declaraciones del IRPF. No es muy ortodoxo, así que no me fío demasiado de los valores absolutos pero sí de los relativos, es decir, de la evolución de los salarios que es lo que interesa.

Otra cosa que no encaja del todo es que comparamos salario medio con precio medio del metro cuadrado de una casa promedio de 100 m² y no tiene por qué tener una relación constante.

Puede que la casa media haya incrementado o decrementado los m² (cosa que también he buscado y parece que no ha cambiado demasiado)

Lo que es más seguro que no encaja, es que un trabajador con el salario medio no tiene por qué haber adquirido una casa promedio en todo el periodo.

Y lo que está definitivamente errado, es que he utilizado el precio medio de Madrid con el salario medio de España, pero no dispongo de la evolución del precio del m² para el promedio de toda España, así que hay que aguantarse.

He añadido una variable más: el paro. Asumiendo un paro estructural del 8%, he reducido el salario medio (salario total entre trabajadores con empleo) y lo he dejado ajustado al paro por encima del 8% (es decir: salario total entre trabajadores con empleo y parados por encima del 8%)

Con esto he construido dos series desde el año 2000 hasta el 2012:
El gráfico se interpreta así: por ejemplo, en el año 2001, el salario medio  rondaba los 16.000 euros (ajustado y un poco más sin ajustar) y se requerían 14 años de salario para comprar una casa de 100 m².

Por supuesto, se necesitan muchos más años de hipoteca pues por esas fechas no te daban el 100% (¿o para el 2001 ya se habían descocado?) y no puedes dedicar el 100% de tu salario a pagar la hipoteca.

Lo importante es la evolución del dato. Para 2006, el paro había bajado a poco más del 8% por lo que ambas series convergen. En ese año el salario medio era de unos 19.500 euros pero las casas habían subido espectacularmente y se necesitaban 22 años de salarios para adquirir los 100 m².

En 2007 ya bajan los precios de las casas y aún se incrementan los salarios medios de ambas series, pues aún no había subido el paro. Pero a partir de ahí las series empiezan a divergir: para los asalariados, las casas empiezan a bajar, mientras que el salario sigue subiendo. Aunque han pasado los mismos años de 2006 a 2012 que de 2000 a 2006, las casas aún han bajado menos respecto al salario medio, por lo que se requieren 14 años en lugar de 12.

Pero lo interesante está en el salario ajustado. Esta cifra, aunque sea algo sintética, está más cerca del poder adquisitivo medio y, por tanto, de la posible demanda de pisos. A esto hay que añadirle muchos más factores: al ser una media de dos valores muy distintos (asalariados y desempleados) debería producirse aún un efecto mayor en la caída de la demanda. Si el precio no lo acusa tanto es porque es precio de oferta (sin duda el precio real será más bajo) y porque, para ser equivalente al ajuste del salario, habría que ajustarlo por el volumen de las casa vendidas.

Sea como sea, se ve una cosa: además de lo obvio que es que para el salario ajustado no se reducen tanto los años como para el salario medio (quedándose en unos 17 años en 2012) lo importante es que la relación se vuelve hacia la que tenía en los años 2000 y 2001. Es decir, que cada vez ingresamos menos (el conjunto de los españoles activos) y que las casas bajan de precio mucho más despacio que la pérdida de poder adquisitivo, pero en ambos casos apuntando hacia el mismo sitio.

En un caso hipotético de normalidad el número de años debería ser constante con lo que las series deberían ser horizontales, pero en el gráfico vemos śolo la burbuja.

De regalo, un grafiquillo con la revalorización por periodos con los últimos datos (primer trimestre de 2013)


El cálculo está anualizado e incluye el efecto del IPC en todos los periodos.

Como os mostré en otras entradas, los distritos caros (a la izquierda) aún no han llegado a los niveles de 2000. cosa que ya han rebasado algunos distritos más baratos (como Moratalaz, Latina y Puente de Vallecas)

Aunque más disperso, también se nota que los caros han tenido menos burbuja: han subido y bajado menos durante esos periodos. Todos los cálculos están a la misma fecha (31-12-2007) aunque cada distrito haya tenido su máximo en fechas distintas, pero todos lo tienen entre 2006 y 2008 y la mayor parte en 2007.

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