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viernes, octubre 12, 2012 

El precio de las casas y las cosas

Con los últimos datos de idealista de los precios ofertados de venta desde 2000 hasta el tercer trimestre de 2012, he confeccionado unos gráficos de la evolución en Madrid por distritos.

He actualizado los precios según el IPC de cada trimestre, de tal forma que los datos que salen en el gráfico son precios equivalentes al momento actual.

Se aprecian claramente tres bloques de distritos de los que he calculado las medias y las diferencias entre ellas:
Los distritos con precios más baratos ya han alcanzado el nivel de 2000 (actualizando por IPC) A esto hay que añadir que los precios de oferta en 2000, en pleno inicio de la burbuja, eran más cercanos a los precios cruzados de venta que ahora, en pleno desinfle; podríamos reducir tranquilamente un 10% los precios ofertados en 2012 para homogeneizarlos.

Un par de cosas que se ven en el gráfico: los tres bloques (caro, medio y barato) estaban más o menos juntos en 2000. Con la burbuja subieron todos, pero subieron más los caros hasta 2003 donde se estabiliza la diferencia entre caros y baratos entre 2003 y 2006. En la bajada desde 2006, los baratos se aceleran mucho más y la diferencia vuelve a subir. Los distritos medios comienzan más cerca de los baratos pero en la bajada se acercan más a los caros (bajan menos)

Aunque pueda tratarse de cuestiones muy locales (como la evolución de Moncloa, por ejemplo, tras todos los arreglos de la M-30 y Madrid-Río) creo que se aprecia claramente la brecha que entre ricos y pobres se está agrandando por la crisis.

Este otro es un gráfico de la revalorización media (anualizada) según el precio de oferta de venta actual:

El gráfico se interpreta así, por ejemplo para Barajas: tiene un precio medio de oferta actual de 3.000 euros por metro cuadrado y su precio ha crecido un 2% anual sobre el IPC en los últimos 12 años.

Está clara la correlación entre precio y revalorización; sólo se escapan un poco la Villa de Vallecas (por lo alto) y Tetuán (por lo bajo)

Si aplicáramos las homogeneización entre oferta y cruce que os comentaba antes, habría que rebajar sobre un 1% la escala vertical. Es decir, que Arganzuela, que está más o menos en la mitad del gráfico con un 1% de revalorización, estaría al 0%, es decir, con precios a niveles de 2000.

¿Es el final de la bajada? Estos datos no lo confirman (ni lo contrario) pues el año 2000 es arbitrario como punto de partida (de hecho es el que pongo porque es el más antiguo disponible en idealista) y aún así tampoco los precios actualizados son un nivel del que no se pueda bajar y producirse lo contrario a una burbuja. El indicador más fiable para este activo es la relación entre el precio y los ingresos medios de la gente: cuántos años de ingresos se necesitan para adquirir una casa o qué porcentaje del sueldo se dedica a la hipoteca. Bajando como están bajando los ingresos medios (principalmente a causa del paro) esos indicadores siguen marcando una tendencia a la baja.

De regalo, un mapa con colorines de los precios actuales por distrito.


En verde los caros, en amarillo los medios y en rojo los baratos. He remarcado las fronteras entre distritos con más diferencia de precios (lo he hecho a ojo, se me puede haber escapado alguno)





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Seguro que tienes una hoja de cálculo para hacer una gráfica de los precios en euros constantes, aunque sea con el IPC de mentira que nos dan. Esto nos daría una idea mejor de la evolución de los precios.

Supongamos que hemos tenido una inflación media del 2%. En doce años esto sería el 22%, que habría que sumar a las bajadas.

Así están hechos (lo pone al principio y en el título del gráfico)

Con el efecto del IPC (ya incluido en el gráfico) y el efecto del exceso de oferta sobre demanda, calculo a ojo que los precios medios -ni los barrios pobres ni los caros- están ya a niveles de 2000.

Poco falta para que alcancen los niveles de 1997 que es cuando compré yo la casa (y ya habían empezado a subir) así que aún hay espacio para la bajada hasta colocarse en unos niveles, digamos, razonables.

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