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sábado, octubre 27, 2012 

Más precios de casas: comparación con alquileres

En la entrada de hace unos días os mostraba la evolución del precio de las casas de los distritos de Madrid actualizado por el IPC y cómo algunos distritos estaban ya a niveles equivalentes al año 2.000.

Comentaba que una variable más fiable para analizar los precios es el número de sueldos anuales que se necesitan para adquirirla. Pero para que eso fuera homogéneo habría que saber el sueldo medio en cada distrito.

Otra forma habitual es medir el precio en años de alquiler. Esta forma mide más bien el aspecto financiero que otra cosa, pero a falta de pan buenas son tortas.

Idealista tiene los precios de alquileres desde hace menos tiempo pero es un buen dato considerando que los precios de venta se han obtenido de la misma fuente por lo que se pueden asumir bastante homogéneos.

Así han evolucionado los últimos años los precios de venta medidos en años de alquiler:

Bajan aproximadamente desde 2007, más o menos el mismo momento en que lo hacen las casas. Es decir, que cada vez son mayores los precios de alquiler respecto al precio de venta (ofertas en todos los casos) En 2007, para el precio medio de Madrid, se necesitaban 30 años de alquiler para alcanzar el precio de venta. Ahora vamos por unos 25 años. Los cálculos no requieren incluir el IPC, porque afectaría igual a ambos datos (venta y alquiler)

También parece que se han disgregado un poco según los distritos: unos aceleran más que otros esta medida. Veamos una comparativa de los precios en 2007 y 2012 (tercer trimestre):

He ordenado los distritos de mayor a menor según su precio de venta actual. Los importes son nominales, no están actualizados por IPC. Se ve cómo hay algunos distritos donde es más caro alquiler que comprar (distrito Centro) y otros donde ocurre lo contrario (Fuencarral) pero en todos los casos se han suavizado bastante las diferencias. A mi entender esto es señal de que los precios se están racionalizando.

No obstante, sigue siendo raro que en los distritos más caros haya bajado menos el número de años. Para verlo mejor he pintado el alquiler frente al precio de venta actual y en 2007. Para que se vea algo he tenido que hacer una imagen bastante grande:
Como los precios de alquiler y de venta eran mayores en 2007, los puntos verdes (2007) se sitúan más arriba y a la derecha que los puntos rojos (2012)

Como habíamos visto en el primer gráfico, en 2007 se necesitaban más años que ahora por lo que el precio de venta era mayor que ahora respecto al alquiler.

Sin embargo, las líneas de regresión, que relacionan ambas variables según la distribución de los datos de los distritos, han evolucionado al contrario: la pendiente se ha reducido, lo que significa que la relación entre alquiler y venta ha bajado.

¿Cómo es posible? porque la línea de regresión no muestra la relación individual entre alquiler y venta de cada distrito (que ya hemos visto que ha tenido que subir pues se ha reducido el número de años) sino la distribución conjunta de los distritos. Si os fijáis, los puntos verdes (2007) forman una nube más o menos homogénea con los distritos caros algo separados del resto. Mientras que los rojos (2012) son claramente dos nubes de puntos distintas: una que va de 3.000 a 4.500 con los distritos medios y caros y otra de 1.500 a 2.500 con los distritos más baratos. Estos últimos han "frenado" el precio de alquiler siendo prácticamente equivalente en todos ellos, lo que fuerza a la pendiente a bajar.

Desde el punto de vista financiero los precios de venta actuales de Puente de Vallecas son mucho más atractivos pues puedes recuperar antes la inversión si pones el piso en alquiler. La explicación que le doy a esto es que en los distritos más baratos hay más riesgo de impago y eso es algo que se ha acentuado desde 2007.

Para hacerlo más exacto habría que incluir los tipos de interés comparando finalmente la cuota de la hipoteca frente al alquiler. Pero aunque en 2007 los tipos estuvieran más altos, las hipotecas han incrementado su diferencial frente al euribor y además son más difíciles de conseguir, por lo que no creo que hubiera mucha diferencia.

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